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成都楼市上半年刚需当道 大户型何以成功突围

更新时间:2019-09-10

  刚需的火热并不意味着楼市整体向好,在调控继续的形势下,上半年中高端市场依然整体乏力,成交低位徘徊。不过,近期锐理数据披露的一份排行榜却显示,尽管刚需当道,中高端市场不振,但仍有大户型项目杀入主城区单盘认购面积排行榜前十,成功突围。在此,我们不妨解读一下那些成功突围的大户型项目,究竟他们以何优势跻身单盘认购排行榜前列并成为上半年大户型热销的代表。

  刚需热销成为上半年成都楼市典型特征,一般而言,只要刚需楼盘开盘,数百人到场,销售过半已成常态。凭借市场的火热,蓝光、保利、绿地、佳兆业、中德等房企也在上半年交出了漂亮的答卷。在楼盘认购面积排行中,刚需以绝对优势榜上留名。

  不过,在近期锐理数据披露的一份排行榜却让这种格局却出现了意外。在刚需占据大片江山的主城区单盘认购面积排行榜中,长城半岛城邦以半年认购9.3万平米位列排行榜第十,成为成都唯一一个均价10000元/平米以上,以大户型成交为主上榜的项目。

  统计数据显示,在2013年1-6月,长城半岛城邦累计认购套数617套,认购面积93658平米,位列主城区单盘认购面积第十,平均单套认购面积151.8平米。排名第一的是位于高新区的天悦府,认购面积高达158231平米。

  据成都深长城地产有限公司营销策划部经理夏秋透露,长城半岛城邦上半年销售确实不错,不过由于部分去年销售量是在今年集中备案,上半年整体销售数据比统计数据略少一些,但销售额仍然突破9亿元。据悉,目前长城半岛城邦三期在售,主力户型为140-270平米,主要目标客群是改善型群体。

  事实上,除了进入认购面积榜单前十的长城半岛城邦,城南的誉峰、占据猛追湾核心位置的世茂·玉锦湾等大户型项目也实现热销。统计数据显示,誉峰上半年单盘备案面积逼近4万平米,位列单价15000元/平米以上的高端电梯豪宅之首。玉锦湾半年热销8亿,横扫高端物业市场。

  在刚需当道的市场之下,仍有大户型项目能成功突围,引起人们更多的关注和思考。统计数据显示,1-6月成都主城区150平米大户型月均成交575套,占总成交套数的6.45%,其中户型在150-200平米的房源月均成交397套,占总成交套数4.48%,而200平米以上户型每月仅成交178套,占比1.97%。每月成交最好的户型区间仍是是70-90平米,占总成交量一半左右。

  上述数据表明,成都上半年大户型市场表现并不佳。成都资深地产人赖翰林指出,其中限购限贷抑制需求仍是导致这一现象出现的关键因素。同时1-6月成都房价涨幅过快,购房者观望情绪增加。未来中央调控不放松的情况下大户型成交仍将保持低位徘徊。

  但同时也有分析人士指出,受制于国家调控政策影响,加之大户型总价过高的门槛限制,上半年成都大户型市场整体成交不振,保持低位徘徊水平。而诸如长城半岛城邦、誉峰及玉锦湾等项目之所以市场表现不错,更多源自于项目本身优势。

  以长城半岛城邦为例,该项目位于南三环内,是新旧城南交汇之处,地段优越;区域配套醇熟。而项目本身无论从建筑品质还是户型打造都倍受业主肯定,项目老带新成交过半。地段、配套、产品等多重利好最终项目实现热销,半年销售累计突破9亿元。

  而誉峰作为成都高端豪宅标杆,其圈层效应已经深入人心,项目本身的豪宅特性也获得多数金字塔尖客群认同。此外,该项目上半年还推出245平米别墅级高层豪宅新品——誉墅,对产品进行升级创新。因此,尽管高端市场不振,但项目本身仍获热销。

  同样,作为世茂地产打造的内环豪宅玉锦湾,该项目不仅占据内环绝版位置,且拥有“一江两公园”的天然优势,加之项目不到15000元/平米的售价,吸引了大批终极改善型需求客户的关注。

  不难看出,绝版地段、成熟配套、稀缺资源是大户型中高端项目实现热销的关键因素。而从整体市场来看,由于受市场调控和金融环境影响明显,上半年在国家调控继续的前提下,大户型高端市场整体仍难言乐观。去年下半年部分热销项目在今年上半年明显冷却,部分项目甚至断臂求生大幅降价,而攀成钢片区部分高端项目也做出产品调整,推出小户型产品以求降低总价。

  自2011年限购严格执行以来,刚需成为房企“生存必备品”,今年以蓝光、保利、中德为首的房企更大打刚需牌,蓝光COCO系继续发力,保利花语系遍地开花,中德三盘皆瞄准刚需。

  不过来自大户型的诱惑同样难挡,自2009年誉峰开盘热卖以来掀起的电梯豪宅浪潮,不少房企相继打造高端电梯豪宅。同样,由于地块位置价格决定,大户型豪宅依然是不少项目最佳选择。

  目前,成都大户型仍占据一定市场位置,城东天府门廊(原攀成钢板块)、城西金沙片区、城南片区成为大户型主要分布区域。其中享有城市发展最大红利的城南无疑是主要角色,据不完全统计,目前该片区有数十个大户型项目同台销售,成为大户型主战场。

  据统计,目前城南三环及周边在售大户型项目包括长城半岛城邦、誉峰、中建桐梓林壹号、中海城南华府、泰悦湾、仁和春天国际花园、蓝光1881、西派国际、天府世家、保利百合花园等。去年12月中大以7750元/平米的价格拿下的城南清和片区地块,明年也有望入市,据悉该项目或仍将走大户型豪宅路线。

  上述项目售价均在11000元/平米以上,除少数两个项目有推出100平米以下房源,其余项目在售户型多在150平米以上。其中誉峰在售户型最大,从245平米;蓝光目前也有298平米户型在售;西派国际和天府世家均有280平米户型;中建桐梓林壹号户型最小,管家婆彩图。户型区间为88-140平米;长城半岛城邦目前三期在售,下半年主推户型140-270平米,是城南三环内最后大户型在售房源。其中誉峰和西派国际为全精装房源,蓝光1881既有精装也有清水,其余项目均为清水房源。

  事实上,以上统计项目仅为城南三环站南组团及周边片区在售大户型产品,随着城南开发触角延伸,在世纪城片区大源组团乃至中和组团仍有不少大户型项目在售,目前万科大源组团中高端大户型项目金域名邸已经亮相。不难想象,城南作为改善性需求的主要集中地,数十个项目同台竞技,区域竞争十分激烈。

  对于下半年市场情况,夏秋表示大户型主要针对改善性需求客户,虽然他们不是刚需但他们的需求也比较旺盛,不过这部分客群受市场调控影响更大,只要调控继续,市场仍将以平稳为主。同时,银行钱荒,放贷政策紧缩或会对改善性需求有部分影响。

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